Почти одолевшие Думу…

Какой должна быть доля дольщика? Законной или справедливой?

Впрочем, если даже наши законотворцы и устали, то по ним это не очень незаметно: столь длительное взбивание пены вокруг старой темы наводит на подозрения — а не доставляет ли им удовольствие этот процесс и не стал ли самоцелью? Потому что в других регионах дольщицкую проблему убили на корню, приняв местные законы, — и даже в Подмосковье, где близость к столице подняла цену земли и вовсе на недосягаемую высоту.

Что ж, на этом фоне заявление о том, что наш калининградский дольщицкий закон будет самым лучшим в России, звучит несколько странно. Заявление это сделано Александром Кузнецовым, председателем думского комитета по экономической политике и развитию инфраструктуры, в прошедший вторник — когда на обсуждение этого законопроекта, принятого в первом чтении, собрались эксперты, чиновники и депутаты.

«Эт-ти дольщ-щ-щики»

Возможно, что закон о дольщиках поручили  не тому комитету: все главные механизмы к нему придется искать в других продуктах интеллектуального творчества областной Думы. А именно — в законах об особенностях социальной поддержки и регулирования земельных отношений в Калининградской области, коими, соответственно, будут заниматься профильные комитеты. Потому что есть в нем тонкие места и упущения — вроде причин и порядка изъятия земельного участка, а также того, кто и как будет оплачивать затею с компенсацией обманутым дольщикам.

В калининградской блогосфере, к примеру, обсуждается мнение одного из раздраженных обывателей, спрашивающего: дескать, чего ради обманутые дольщики должны получать компенсации из общественных фондов? Понятно, что люди пострадали, но сам прецедент компенсации бюджетными  средствами (неважно — государственными ли, муниципальными) для покупателей, заключивших сделку с обманувшим их продавцом, выглядит по меньшей мере странно: значит ли это, что любой человек, решивший сыграть в лохотрон, теперь в случае проигрыша будет иметь право на компенсацию от всех налогоплательщиков разом?

К тому же вспоминая, по каким ценам заключались договоры с дольщиками на заре «строительного бума» (а речь идет о двух-трех сотнях долларов за квадратный метр), многие не понимают намерение «обманутых» дольщиков все же получить жилье. Не слишком ли дорого обойдется  наивность частных собственников горожанам, многие из которых с большим удовольствием тоже приобретут жилье по столь выгодной цене? Почему город или область должны отвечать за чужие риски — ведь никто не тянул дольщиков за руку к вороватому застройщику? В конце концов, если властям хочется тратить деньги, то, может быть, стоит просто выкупить договора у пострадавших по номиналу, пускай и с учетом ставки рефинансирования ЦБ за прошедшие годы…

В любом случае важно ведь не только решить проблемы дольщиков, но и соблюсти социальную справедливость: в городе полно очередников на социальное жилье, и если уж кому-то нужно давать квартиры, то, наверное, стоит начать с тех, кому муниципалитет уже должен по существующему законодательству.

Кстати, во время дискуссии эта мысль тоже прозвучала, и в довольно радикальной форме — кто-то из присутствовавших призвал обманутых дольщиков быть поскромнее: мол, чем они лучше 20 тыс. калининградцев и жителей региона, которые стоят в очередь за бесплатной квартирой?

Есть в интернете и другие мнения: свои квартиры обманутые дольщики давно оплатили, и большинство из них потратило на это сбережения всей своей жизни, — в этом их главное отличие от прочих граждан, заработавших в квартирной очереди разве что отложение солей и дополнительную дозу пессимизма. Бесспорно, не все дольщики выдержали многолетнюю борьбу — кое-кто, плюнув на все, продал свой пай (кстати, с большими убытками) соратникам по затянувшейся тяжбе. Но согласитесь, раздраженный ментор был неправ: люди эти не виноваты в том, что призрак закона так долго не может материализоваться и человеку надоело погружаться в юридические хитросплетения.

В общем, что для общества лучше:   пойти на компромисс в отношении дольщиков  и, скажем, откупиться от них деньгами, чтобы бюджету это вышло дешевле — или оделить каждого выстраданной за десяток с лишним лет квартирой? Мнения калининградцев на этот счет совершенно противоположны, но ведь тем и сложна работа народных избранников: они представляют всех калининградцев и, по логике вещей, должны учитывать все бытующие настроения.

А пока что депутаты Думы досконально изучают и перепроверяют каждую букву будущего закона, опасаясь, как бы из самых невинных, на первый взгляд, предложений не создать удобные криминальные схемы.

«Зри в корень»

Одним из легких способов, которые были предложены для обсуждения, было бы отнести ситуацию с проблемным объектом, обремененным обманутыми дольщиками, к списку исключений и «иных случаев», что, в свою очередь, позволило бы выделить пострадавшим инвесторам дополнительный земельный участок. Но дальновидные дискуссионеры тут же выразили опасение, что такая мера немедленно породит многочисленные аферы — то есть недобросовестные застройщики (коим несть числа) искусственно сделают свой объект проблемным и получат за это бонус. С другой стороны, существуют методы, с помощью которых можно обеспечить прозрачность всех шагов застройщика, — на то и щука в реке, чтоб карась не дремал. Иначе — без дополнительного участка — кто ж возьмет на себя обузу достраивать брошенный дом, да еще с обязательством выдать квартиры тем, кого обобрал ушлый предшественник!

Но ведь так можно раздавать участки до бесконечности, — забеспокоились законотворцы и эксперты:  мол, получит новый застройщик бесплатный участок и устроит на нем все ту же катавасию с проблемным объектом, за который опять же придется выдавать новый бонус.

Да и Земельный кодекс РФ, по свидетельству экспертов, не видит иного способа предоставления участка под жилое строительство, нежели через аукцион.

Предлагали и другой подход: аукцион плавно перевести в русло конкурса — для чего стоит лишь присовокупить в нагрузку обязательные условия участия. Но и это предложение не прошло: дескать, это вне компетенции субъекта Федерации  — безвозмездно землю может получить только многодетная семья. И то не сразу: пакет документов придется собрать немалый.

Для информации: почти все первое полугодие 2011-го ситуацию с дольщиками изучала «сборная области и города» — рабочая группа, в которую входили городские и областные депутаты и чиновники от правительства области. Потом наступили депутатские каникулы, а после них, около месяца тому назад — 20 октября, законопроект о дольщиках (точнее «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калининградской области») был принят областной Думой в первом чтении.
Причем принят с 28 поправками. Итого, чтобы получить то, что мы получили под видом этого законопроекта, понадобилось в аккурат 9 месяцев, не считая недели, затраченной на блиц-визит депутата Госдумы Александра Хинштейна, которому удалось ненадолго напрячь местную власть, прокатить ее по особо проблемным объектам и даже наметить пути хирургического лечения застарелой язвы.

Но господин Хинштейн уехал — и буря устаканилась.

Под видом «самого качественного в России закона» нам пока предлагают всего лишь определения: что такое «недобросовестный застройщик», «пострадавший участник долевого строительства» и «проблемный объект». Говорится в будущем законе и о неких мероприятиях по реализации полномочий органов государственной власти Калининградской области, например — о создании черного списка, то бишь сводного перечня проблемных объектов, а также реестра пострадавших дольщиков. Но черные списки (в частности, недобросовестных застройщиков) в России уже существуют, однако не работают: спецприемы нейтрализации ловушек вырабатываются по мере возникновения ловушек.

Особо острые углы, как-то: кто будет завершать строительство проблемного объекта и за какие коврижки, как получат давно оплаченное, но оставшееся призрачным жилье обманутые дольщики — законопроект виртуозно огибает. И отправляет интересантов за более определенным ответом к другим законам, порождая тем самым новые межведомственные барьеры и продлевая  срок решения проблемы.

«Белый верх, черный низ»

Завершая обсуждение дольщицкого закона, председатель комитета призвал участников и потерпевших «не драматизировать» ситуацию и «загибать пальцы по порядку»: чтобы выдать на-гора всесторонне качественный законотворческий продукт, депутаты и эксперты должны еще «определить диапазон прав». А главное  — необходима инициатива, в том числе — и окружного Совета, «который только говорит, а ничего не делает».
Эффектное заключительное слово, правда, было несколько смазано робкой репликой Марка Анжеловича, представителя ЖСК «Инициатива+», о том, что инициатива уже имела быть в середине декабря прошлого года — в виде поручения областной власти областной же Думе, в котором рекомендовалось рассмотреть возможности безвозмездного предоставления участка для инвестора проблемного объекта, обремененного обманутыми дольщиками. Причем — без аукциона. Бумага была подписана тогдашним министром ЖКХ и строительства Сергеем Бучельниковым. На что председателю нечего было сказать, кроме как призвать «еще раз проявить инициативу».

Однако, как выяснилось, не только «низы не могут». Верхи тоже предпринимают попытки сделать закон о долевом строительстве менее криминогенным: так, группа депутатов Госдумы внесла на рассмотрение кое-какие изменения — по части «расширения способов обеспечения обязательств по договору о долевом строительстве».
В списке инновационного «ноу-хау» могло бы быть поручительство по договору долевого строительства со стороны СРО или регионального органа власти. Действительно, у СРО имеется страховой фонд на случай ошибок своих членов, некие оперативные средства есть и у областного правительства.

Кроме того, ассортимент предлагаемых способов включает положения о внесении денежных средств дольщиков на строительство через депозит нотариуса или использование банковских аккредитивов с государственным участием, а также разрешение дольщикам регистрировать их права на объект незавершенного строительства и на земельный участок под ним. Это касается и прав коллективного инвестора.