Перспектива свободного падения

Если до октября цены на жилье не стабилизируются, можно ждать их массового обвала

По оценке Национальной ассоциации стоимостного инжиниринга, в августе количество квартир на рынке жилья практически во всех регионах страны вдвое превысило единовременное предложение, наблюдавшееся в последние годы. Например, в Москве объемы необеспеченного платежеспособным спросом предложения увеличиваются на 6?— 8 процентов ежемесячно.

Покупка жилья перестала быть надежным источником получения доходов. Поэтому по итогам августа, когда активность на рынке недвижимости падает, ожидается снижение стоимости квадратного метра жилья на 5?— 10 процентов в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Липецке, Перми, Челябинске.
При этом инвестиционная стоимость кв. м в панельных домах в большинстве регионов России существенно различается. В Москве это 50 —70 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге?— 45?—50, в других регионах ?— 30?— 40 при себестоимости 20?—25 тыс. рублей за «квадрат».
В краткосрочной перспективе цены на жилье продолжат снижение в связи с увеличением предложения за счет вторичного рынка, не обеспеченного платежеспособным спросом.

Интересно, что июльское исследование в столице зафиксировало сделки по ценам значительно ниже декларируемых в профильных риелторских изданиях. В домах типовых серий на вторичном рынке они были в 1,2?— 1,5 раза ниже декларируемых. В построенных по индивидуальному проекту с развитой внутренней инфраструктурой и расположенных в престижных районах — в 2 и более раз.

building2 Строители вынуждены удерживать высокие цены в связи с тем, что часть площадей, как правило, не что иное, как залоговый актив, и снижение цен на реализуемые квартиры вызовет необходимость пересчета размеров залогового обеспечения.
На вторичном рынке цены держат риелторы. Но спрос снизился в десятки раз, и риелторы проводят каждую конкретную сделку на основе «индивидуального предложения».

На сегодня нет устойчивых экономически обоснованных рыночных цен — все цены на вторичном рынке устанавливаются «по договоренности».
В условиях невозможности получения банковских кредитов риелторы все чаще оформляют сделки по принципу многозвеньевой мены (так называемой «альтернативы»). При этом количество реальных сделок купли-продажи сократилось примерно в 10 раз.

Разница между ценой предложения и данными о ценах фактически совершенных сделок свидетельствует о том, что рынок жилья все еще не стабилизировался после изменения конъюнктуры спроса.

В случае, если в ближайшие три месяца этого не произойдет, то в октябре?— ноябре нельзя исключить неуправляемого обвала цен.

Евгений ЕРМОЛАЕВ, «Российская Бизнес-газета»